Saltar el menú de navegació i anar al contingut

  • Bienvenido (ES) | Ongi etorri (euskarazko bertsioa) | Benvingut (versió en català) | Benvido (versión en galego)
  • Bienvenido (ES)
  • Butlletins
    •  | Baixa  | Més opcions |
  • Portades anteriors

EROSKI CONSUMER, el diario del consumidor

Cercador

logotipo de fundación

Canals de EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Edició impresa > El mès práctic > Consells

Λ

Augment de la hipoteca: Ampliació limitada

Ampliar la hipoteca permet un finançament a un tipus d'interès d'entre el 2% i el 3%, davant del 10% que apliquen en l'actualitat els préstecs personals, encara que no està a l'abast de tots els clients

 Amb les butxaques foradades després de la tornada de vacances i la gran despesa de l'inici del curs escolar, un nombre creixent de famílies es planteja, a l'octubre, subscriure un préstec personal. Les estadístiques mostren una tendència a l'alça en la sol·licitud de crèdits durant aquest mes de l'any per fer front a despeses inesperades, al pagament dels col·legis i les matrícules, a reformes urgents de la casa, a deutes inajornables... En aquests moments de crisi, però, l'encariment dels préstecs -amb tipus mitjans del 10%-, la dificultat per a aconseguir-los i la incertesa sobre quan i com es pagaran dissuadeixen moltes famílies de fer el pas i acostar-se a la seva entitat financera. Per això, i quan no queda més remei, cal rastrejar el mercat a la recerca de solucions. Una d'aquestes és sol·licitar una ampliació de la hipoteca, una pràctica més econòmica que la contractació d'un préstec personal. Tanmateix, no tots els clients compleixen els requisits necessaris perquè les entitats donin llum verda a aquesta sol·licitud.

Ampliació o novació del préstec

Una ampliació hipotecària és una operació que permet aconseguir més finançament a costa del préstec ja subscrit i amb els mateixos tipus d'interès aplicats fins al moment. L'avantatge principal és que possibilita obtenir diners per a diverses finalitats mitjançant el pagament de tipus d'interès significativament més baixos respecte els que apliquen els préstecs personals. En l'actualitat, amb l'Euribor en l'1,33% (segons dades del Banc d'Espanya a final d'agost), el tipus mitjà aplicat en els préstecs hipotecaris se situa en el 3%. En canvi, els préstecs personals cobren interessos mitjans del 9,86%, segons dades del Banc d'Espanya a tancament de juliol. La diferència és quatre vegades més gran. És per això que els qui hagin firmat una hipoteca i necessitin diners per a finançar imprevists de qualsevol tipus (cotxe, viatge, reformes, etc.) poden sol·licitar una ampliació hipotecària a la seva entitat en comptes de demanar un préstec personal.

En la terminologia financera, l'ampliació d'una hipoteca es coneix com a novació del préstec, un concepte que s'utilitza quan es pretén modificar algun aspecte dels firmats inicialment en l'escriptura hipotecària, ja sigui el tipus d'interès, el termini o l'import. Quan es decideix ampliar hipoteca, el que canviarà és l'import, encara que l'entitat hauria de mantenir invariables els tipus d'interès aplicats. El termini també es pot modificar sempre que el client i l'entitat hi estiguin d'acord. Si l'entitat ho veu necessari per a facilitar el pagament de les quotes, pot proposar ampliar el termini perquè aquestes siguin més baixes.

Quan s'autoritza una ampliació de la hipoteca

En principi, qualsevol client amb un préstec hipotecari pot sol·licitar una ampliació de la hipoteca si necessita diners per a finançar-se, encara que l'autorització dependrà de l'entitat. La vinculació de l'usuari amb el seu banc o caixa d'estalvis i la predisposició de l'entitat per a efectuar aquest tipus d'operacions són dos dels condicionants que marcaran la concessió.

 Els requisits que exigeixen les entitats són més durs que fa uns anys per a concedir ampliacions hipotecàries, a causa de la incertesa econòmica i laboral. Generalment, s'atorguen a clients que no hagin donat mai cap problema d'impagament i, encara que sembli paradoxal, amb una situació financera benestant. Per a autoritzar-la, el criteri bàsic que utilitzen és calcular quina proporció dels ingressos mensuals es destinarà a pagar el préstec. Si amb l'ampliació la quota abasta més d'un 35% dels ingressos mensuals, és habitual que l'operació es denegui. A més, per comprovar la solvència del client, les entitats sol·liciten, com van fer quan es va firmar el préstec per primera vegada, documents d'ingressos i despeses, com ara nòmines, factures domèstiques i moviments en els comptes corrents.

La finalitat a què es vol destinar l'import de l'ampliació també és determinant per a saber si l'entitat l'aprovarà o no. Una de les operacions que més acceptació registren és l'ampliació hipotecària a fi de finançar un altre habitatge. Quan el client decideix canviar de casa, en comptes de cancel·lar i subscriure una nova hipoteca, l'entitat accepta ampliar el capital del préstec ja firmat. També es concedeix amb més facilitat quan el client desitja finançar un segon habitatge, sempre que el capital pendent de pagament no sigui elevat i l'ampliació no superi el 80% de l'import del nou pis. La sol·licitud d'ampliar la hipoteca per a reformar la llar també finalitza, sempre que es compleixin les condicions esmentades, amb la concessió en la majoria de casos.

Per contra, les entitats són més reticents quan el client sol·licita un petit import per a pagar un bé diferent de l'habitatge, com és un cotxe, un viatge o un electrodomèstic. Des del punt de vista legal, el finançament hipotecari només es pot concedir per a fer front al pagament d'un habitatge o, si és el cas, de reformes en aquest. No obstant això, algunes entitats ja inclouen condicions més innovadores en les hipoteques i permeten utilitzar-les com si fossin targetes de crèdit renovable: a mesura que es paga el deute, el client pot sol·licitar finançament fins a la quantia màxima concedida.

Com es materialitza l'operació

Una vegada que l'entitat hagi autoritzat l'ampliació, el tancament de l'operació és senzill. Entitat i client concertaran una cita per a subscriure una nova escriptura davant de notari i, des del punt de vista jurídic, la nova escriptura del préstec serà la vàlida i ja no tindrà cap valor la firmada en un primer moment. Aquesta operació implica una sèrie de despeses: notaria, gestoria, imposts d'Actes Jurídics Documentats i registre. En l'actualitat, segons les modificacions introduïdes en la reforma de la Llei hipotecària (al final del 2007), les entitats apliquen una taxa en concepte de novació d'un 0,5% del capital pendent de pagament.

Repercussió fiscal

El capital amortitzat en una hipoteca dóna dret a deduccions fiscals significatives, entre el 15% i el 18%, segons el territori on es visqui. Tot i això, si s'amplia capital, el finançament sol·licitat només estarà fiscalment premiat si es destina a la rehabilitació de l'habitatge. Si el capital s'utilitza per a fer front a qualsevol altre tipus de pagament, no tindrà dret a deduccions per les quantitats abonades.

Els avantatges i inconvenients de l'ampliació de la hipoteca, amb un exemple pràctic

Un client va sol·licitar l'any 2004 una hipoteca de 150.000 euros a un tipus d'interès igual a Euribor més un diferencial del 0,50% a 20 anys. Al setembre del 2009, el capital pendent de pagament s'eleva a 75.000 euros i la lletra mensual ascendeix a 482,63 euros (suposant un tipus d'interès del 2%). En l'actualitat necessita capital per a finançar una reforma al seu habitatge per 50.000 euros. Com que els préstecs personals apliquen uns tipus d'interès mitjans superiors al 9,5%, es planteja demanar una ampliació de la hipoteca per aquest import, 50.000 euros.

Ja en la seva entitat, el primer que aquesta es planteja és quin és el nivell d'ingressos del seu client i com quedarà la quota mensual. Amb l'ampliació, el préstec hipotecari arribaria als 125.000 euros. Si manté el mateix termini de venciment (any 2024), la lletra mensual pujaria de 482,63 euros a 804,39 euros. Per a continuar pagant una quota semblant a l'actual, el termini hauria d'ampliar-se en tretze anys més (any 2037).

Com a norma, com més llarg sigui el termini del préstec, més baixa serà la quota que es pagarà. No obstant això, aquesta pràctica pot encarir de forma considerable la quantitat total que es retornarà. Si no és estrictament necessari, no és recomanable ampliar els terminis de la hipoteca.

Segons càlculs de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE), ampliar la hipoteca cinc anys redueix quota però eleva un 13% el cost total. En un préstec a 30 anys de 100.000 euros, l'estalvi mensual si s'allarga cinc anys seria de 30 euros. Ara bé, com que s'allargaria la data final de pagament, el client pagaria 25.000 euros més en interessos. En les hipoteques concedides a més de 30 anys, la incidència d'una prolongació del termini sobre l'increment de la quota se sofreix menys que en les concedides per a períodes més curts.

En l'exemple esmentat, la nòmina mensual del client és de 2.000 euros mensuals, amb la qual cosa hauria de dedicar un 40% dels seus ingressos al pagament de la hipoteca si no modifica el termini de venciment. El més probable és que l'entitat posés algun entrebanc si el client es decantés per l'opció d'ampliar la lletra mensual sense incrementar el termini, ja que utilitzar el 40% dels ingressos en el pagament hipotecari supera el 35%, el límit establert per la majoria d'entitats financeres. A més, cal tenir en compte les despeses per a efectuar l'operació. L'entitat bancària imposaria el pagament de 200 euros per sol·licitar la novació. A això cal afegir 500 euros més de mitjana per a fer front als tràmits de gestió, notaria i imposts (és ineludible l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, un gravamen que s'aplica als actes formalitzats en documents públics, inscriptibles i amb quantia econòmica).

Si l'entitat denegués l'operació, el client hauria de plantejar-se un préstec personal. En aquest cas, un import de 50.000 euros es podria finançar en un termini de fins a 8 anys (96 mesos) a un tipus d'interès del 10,1%. La lletra mensual seria de 817,93 euros. En aquest supòsit és molt possible que l'entitat denegués l'operació, ja que estaria gastant un 40% dels seus ingressos només en el pagament del préstec personal, xifra a la qual caldria sumar la quota hipotecària. Necessitaria trobar una entitat que financés aquesta quantitat a un termini més llarg (com a màxim, les entitats financeres comercialitzen préstecs a 10 anys) o rebaixar la quantitat sol·licitada.


Altres serveis


Buscar en

Informació de Copyright i avís legal

Visita nuestro canal Eroski Consumer TV

EROSKI CONSUMER ens prenem molt seriosament la privadesa de les teves dades, avís legal. © Fundació EROSKI

Fundació EROSKI

Validaciones de esta página

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación del W3C indicando que este documento es XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto