Saltar el menú de navegació i anar al contingut

  • Bienvenido (ES) | Ongi etorri (euskarazko bertsioa) | Benvingut (versió en català) | Benvido (versión en galego)
  • Bienvenido (ES)
  • Butlletins
    •  | Baixa  | Més opcions |
  • Portades anteriors

EROSKI CONSUMER, el diario del consumidor

Cercador

logotipo de fundación

Canals de EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Edició impresa > El mès práctic > Consells

Λ

Arrendaments urbans: El contracte, la millor garantia de lloguer

La legislació sobre arrendaments urbans ha evolucionat cap a una limitació dels drets de l'arrendatari: si l'inquilí no ha pagat durant dos mesos, s'iniciaran els tràmits de desnonament

  Inseguretat, por i desconfiança. No són els termes jurídics amb què es firmen els contractes d'arrendament, ni les clàusules que protegeixen el propietari i l'inquilí. Però la signatura d'aquests documents reflecteix el temor que sent l'arrendador quant té la idea de llogar una propietat seva a un desconegut durant un temps. Tracta de protegir els seus interessos en cas que l'arrendatari no pagui quan correspongui, que no deixi l'immoble en les mateixes condicions en què va entrar o que les desavinences acabin en un desnonament. Els drets del propietari i l'inquilí estan protegits per la Llei d'arrendaments urbans de novembre del 1994, normativa que ha evolucionat cap a una major limitació dels drets de l'arrendatari. Així, l'inquilí d'un habitatge en règim de lloguer es pot veure al carrer si es retarda una segona vegada en el pagament de l'arrendament, sempre, això sí, que ja hagi estat demandat una vegada per aquesta raó i quan el contracte estableixi un termini màxim per a efectuar l'ingrés.

Quins continguts ha d'incloure un contracte de lloguer estàndard?

El document ha d'incloure la identitat dels contractants (propietari i inquilí), la identificació de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i la resta de clàusules acordades per les dues parts.

La fiança no s'ha de reflectir en el contracte?

És obligatori que l'inquilí deixi en dipòsit al propietari una fiança en el moment de formalitzar el contracte d'arrendament. Aquesta ha de ser equivalent a una mensualitat de la renda pactada. Aquesta quantitat es manté inalterable durant els cinc primers anys de vigència del contracte. La fiança arrendatícia serveix per a sufragar, al final de la relació contractual, aquelles obligacions assumides per l'inquilí que tinguin una traducció econòmica: subministraments pendents d'abonament, possibles desperfectes o impagaments de rendes. La normativa permet que les comunitats autònomes regulin el seu dipòsit obligatori i també autoritza les parts perquè pactin, si així ho desitgen, qualsevol tipus de garantia addicional que asseguri el compliment per part de l'arrendatari de les seves obligacions arrendatícies. Les garanties més comunes són l'aval bancari o la fiança personal. El primer és una eina de garantia que s'executarà en funció del que s'hagi acordat. Aquesta opció implica dipositar una quantitat de diners líquids en l'entitat bancària que concedeix l'aval i representa, a més, enfrontar-se a uns costs mensuals o trimestrals. El banc cobra l'1% al començament (inclou despeses d'obertura, notari, etc.), i després al voltant d'un 0,75% o un 1% cada trimestre. Quan es dóna una situació de fiança personal com a eina de garantia, un tercer es compromet a respondre davant l'arrendador si l'inquilí incompleix les obligacions legals o pactades derivades del contracte.

En què consisteix una fiança?

És una quantitat de diners en metàl·lic que l'inquilí ha de dipositar en el moment en què es formalitzi el contracte de lloguer. La fiança és obligatòria i tracta d'actuar com a garantia per al propietari que l'inquilí complirà les obligacions del contracte. La fiança estarà en possessió del propietari fins a la finalització del contracte. Una vegada esgotat aquest, l'inquilí passarà a comprovar l'estat en què ha quedat l'habitatge i constatarà que no queda cap pagament pendent. Si tot està en regla, el propietari de l'immoble tornarà la fiança en la totalitat. Si ha hagut d'utilitzar-ne una part per satisfer algun pagament, tornarà el saldo restant. El termini màxim de devolució és d'un mes a partir de la finalització del contracte. Si transcorren trenta dies sense que el propietari no torni la fiança, l'inquilí pot exigir-li l'interès legal dels diners. El propietari només pot i deu exigir el dipòsit d'una mensualitat en concepte de fiança. Una altra opció és que es pactin, de forma addicional, un altre tipus de garanties perquè el propietari s'asseguri el compliment de totes les obligacions de l'inquilí.

L'inquilí pot donar per pagada l'última mensualitat amb la fiança?

  No. L'inquilí ha de pagar totes les mensualitats. La finalitat de la fiança és assegurar que l'arrendatari tornarà l'immoble en el mateix estat en què es trobava quan el va llogar, més enllà del desgast normal per l'ús. La fiança cobreix els desperfectes o les petites reparacions de les quals l'inquilí s'ha de responsabilitzar.

Es pot demanar a l'inquilí una fiança pel termini d'un any?

La llei estableix que només és obligatòria l'entrega d'una fiança en metàl·lic per la quantitat equivalent a una mensualitat de renda.

Es poden iniciar els tràmits de desnonament si l'inquilí porta dos mesos sense pagar? Quant es tarda a desallotjar-lo? Què ocorre si es troba destrossada la casa?

En principi, se li demanarà que aboni les quantitats que deu i, transcorreguts dos mesos, es podrà interposar una demanda de desnonament sempre que el contracte estableixi un termini màxim per a efectuar l'ingrés. Si es desitja demandar-lo de forma directa, sense esperar, també es pot fer, encara que el procediment pot acabar si paga allò que deu abans de la celebració del judici, o si posa a disposició del tribunal o del notari les quantitats degudes. La durada del procés dependrà de la saturació del jutjat. Si, una vegada procedit el desnonament, descobreix danys en l'habitatge, utilitzarà la mensualitat destinada a la fiança per esmenar-los. I si aquesta quantitat resultés insuficient, caldrà anar als tribunals.

Quina és la durada mínima de l'arrendament?

El contracte d'arrendament d'habitatge tindrà la durada que lliurement acordin propietari i inquilí, però si el termini pactat és inferior a cinc anys, l'arrendament es prorrogarà de forma obligatòria per terminis anuals fins que compleixi cinc anys si així ho desitja l'inquilí. Arribada la data final de l'arrendament, una vegada transcorreguts els cinc anys mínims de durada, si cap de les parts notifica a l'altra la fi del contracte amb un mes d'antelació, es prorrogarà per períodes anuals fins a un màxim de tres anys.

Com es compten els terminis?

Els terminis es compten des de la data del contracte o des de la posada de l'habitatge a disposició de l'inquilí, si aquesta fos posterior a la de la signatura del contracte.

Pot renunciar l'inquilí a la pròrroga?

L'inquilí podrà renunciar a la pròrroga si així ho manifesta al propietari amb 30 dies d'antelació a la data de finalització del contracte o de qualsevol de les pròrrogues.

L'inquilí pot abandonar el lloguer abans que venci el contracte?

No. Si ho fa, haurà de cobrir les mensualitats restants, llevat que hagi arribat a un pacte amb el propietari. En els contractes de durada pactada superiors a cinc anys l'inquilí podrà desistir de continuar amb el lloguer si l'arrendament ha durat més de cinc anys i sempre que avisi amb dos mesos d'antelació. No obstant això, el propietari podria demanar-li una indemnització.

El propietari pot excloure la pròrroga?

El propietari podrà impedir la pròrroga si en el contracte d'arrendament es reflecteix la necessitat que ell mateix té d'ocupar l'habitatge de forma permanent abans del transcurs de cinc anys des de la formalització del contracte. Així i tot, si el propietari no ocupés l'habitatge transcorreguts tres mesos des de l'extinció del contracte, l'inquilí podria triar entre ocupar de nou l'habitatge per un nou període de cinc anys i rebre una indemnització pels danys que li hagi causat el desallotjament, o bé rebre del propietari una indemnització equivalent a l'import de la renda corresponent als anys de contracte que faltin per a completar els cinc.

Quan s'extingeix el contracte d'arrendament?

L'arrendament s'extingeix per la pèrdua de l'habitatge per causa no imputable al propietari o per la declaració de ruïna de l'habitatge. El propietari podrà resoldre el contracte d'arrendament per qualsevol de les situacions següents protagonitzades per l'inquilí:

  • Impagament de la renda.
  • Impagament de la fiança o de les seves actualitzacions.
  • Subarrendament o cessió sense consentiment.
  • Causar danys en l'habitatge o fer-hi obres sense consentiment del propietari.
  • Desenvolupar-hi activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
  • No destinar la finca arrendada a l'habitatge permanent.
  • Incompliment de qualsevol altra obligació que hagi assumit en el contracte, tret que el propietari prefereixi exigir el compliment d'aquesta obligació i continuar amb el contracte.

L'inquilí podrà resoldre l'arrendament en els casos següents:

  • Si el propietari no efectua les reparacions necessàries per a conservar l'habitatge habitable.
  • Si el propietari pertorba de fet o de dret la utilització de l'habitatge.

Consells en la signatura del contracte

  • Formalitzar per escrit el contracte d'arrendament.
  • Comprovar la titularitat registral de l'habitatge.
  • Constatar que, si es dóna el cas, la persona que actua en nom del titular o propietari disposa d'un poder notarial suficient per a acomplir aquesta activitat.
  • Estudiar amb detall l'estat de l'habitatge i del mobiliari. Una vegada firmat el contracte es presumirà el lliurament en bon estat de l'habitatge, excepte prova en cas contrari.
  • Quan siguin diverses les persones que desitgin llogar un habitatge és recomanable que constin tots els noms en el contracte.

Altres serveis


Buscar en

Informació de Copyright i avís legal

Visita nuestro canal Eroski Consumer TV

EROSKI CONSUMER ens prenem molt seriosament la privadesa de les teves dades, avís legal. © Fundació EROSKI

Fundació EROSKI

Validaciones de esta página

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación del W3C indicando que este documento es XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto