Responsabilitat de constructors i promotors d'habitatges: A qui podem reclamar els defectes de construcció?

 

La compra d'un habitatge de nova construcció no és prou garantia perquè l'immoble compleixi tots els requisits pactats entre client i constructor/promotor abans de l'adquisició. Amb massa freqüència el mobiliari i els materials que s'utilitzen per a l'edificació són de qualitat inferior al que estipula el contracte d'escriptures avalat per l'empresa promotora, i, en el pitjor dels casos, els defectes apareixen fins i tot abans que els nous inquilins estrenin l'habitatge. Els habitatges de segona mà tampoc no s'alliberen dels defectes de construcció perquè, com és sabut, poden aparèixer anys després de ser lliurats. A qui hem de dirigir les nostres reclamacions en aquests casos? Al promotor, al constructor? Els especialistes aconsellen que la demanda s'interposi contra tots els agents que de manera directa o indirecta hagin participat en l'edificació de l'immoble, encara que finalment, si va a judici, serà el jutge qui en dictaminarà el responsable final.

L'any de construcció, clau

  Els drets dels nous propietaris i les responsabilitats de promotors i constructors es recullen en la reforma de la Llei d'Ordenació de l'Edificació (Llei 38/1999) de 5 de novembre, que va entrar en vigor el 6 de maig de 2000. La reforma té lloc en 1999 i només afecta els habitatges que tinguin llicència d'edificació de maig de 2000 o posterior. Aquesta dada és fonamental, perquè se li aplicarà una llei o una altra depenent de l'any en què es va lliurar la llicència d'edificació.

Quan la llicència d'edificació és anterior al maig de 2000

• El constructor respon dels vicis lleus de l'habitatge venut; imperfeccions que no afecten la finalitat principal de la casa sempre que es produeixin en un termini de sis mesos a partir de la data de lliurament.
• El constructor respon dels vicis ruïnògens de construcció de l'habitatge durant un termini de 10 anys. Es tracta de defectes de gran importància que afecten l'habitabilitat de l'habitatge (qualsevol instal.lació de què disposi l'immoble; aixetes, endolls etc.) que perjudiquin, per tant, la finalitat o funció principal de la casa (desprendiment de rajoles, trencament d'envans, etc.). En aquest cas, encara que la llei diu clarament que el constructor és qui respon per aquests danys, la reclamació es pot fer extensible al promotor, arquitecte i aparellador que no van complir adequadament les seves funcions. Però, a més, contra el venedor- quan sigui una persona diferent del promotor i constructor- per haver assumit la responsabilitat de lliurar-lo en condicions d'habitabilitat adequades.
• La responsabilitat per incompliments derivats de pactes específics en el contracte de compravenda s'estendrà fins a 15 anys després. Per exemple, l'acord sobre la col.locació de les finestres amb aïllament tèrmic.

Terminis per a exigir responsabilitats

• Si no han transcorregut els terminis en què poden exigir-se responsabilitats al promotor i constructor, segons el que s'ha exposat per a cada cas -anterior i posterior al maig de 2000- es mantenen els mateixos drets que el primer propietari.
• Si han transcorregut, es disposa d'una garantia de sis mesos durant els quals el venedor està obligat a respondre dels vicis lleus i dels vicis no aparents o ocults i reparar-los. A més, li seran exigibles totes les obligacions específiques que hagi assumit en el contracte.

Quan la llicència d'edificació és posterior al maig de 2000

La reforma de la Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix unes responsabilitats concretes i determinades enfront dels propietaris i adquirents dels edificis per anys. No obstant això, no especifica per separat qui és el responsable concret davant de les faltes que s'enumeren:

• Durant 10 anys. Es reconeixen els danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes que afecten la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometen directament la resistència mecànica o l'estabilitat de l'edifici.
• Durant 3 anys. Els danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal.lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat exigits per la llei.
• Durant 1 any. El constructor respon pels danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin elements d'acabat de les obres.
• Responsabilitat contractual durant 15 anys (regulada fora de la llei d'Ordenació de l'Edificació). Pels incompliments de clàusules i pactes específics del contracte de compravenda.

Mitjans per a garantir la reparació dels danys materials originats per vicis o defectes de construcció

La reforma de la Llei d'Ordenació de l'Edificació exigeix que promotors i constructors contractin tres assegurances que garanteixin el compliment de les responsabilitats i les reparacions necessàries segons el tipus de danys.

• Assegurança de danys materials o assegurança de caució per a garantir durant 10 anys els danys materials que tinguin l'origen o afectin la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament l'estabilitat de l'edifici. Haurà de ser contractada pel promotor.
• Assegurança de danys materials o assegurança de caució per a garantir durant 3 anys els danys per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal.lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits sobre habitabilitat de l'habitatge (higiene, salut, protecció del medi ambient, protecció contra el soroll, estalvi d'energia, aïllament tèrmic...). Haurà de ser contractada pel promotor.
• Assegurança de danys materials o assegurança de caució per a garantir durant 1 any els danys d'acabat (per exemple, problemes de pintura, vernissos, aixetes...). Haurà de ser contractada pel constructor.

En aquests contractes l'assegurat és el promotor i també ho són els adquirents successius de l'habitatge, de manera que si es produeix alguna anomalia l'asseguradora haurà de pagar al promotor, si encara no s'ha venut la casa, o als nous inquilins. L'import mínim assegurat ha de ser:

• Si els danys materials afecten la fonamentació o comprometen l'estabilitat de l'edifici, el capital assegurat haurà de ser el 100% del cost final de l'edifici.
• En el cas de l'assegurança que garanteixi la reparació dels danys materials per defectes d'elements constructius o de les instal.lacions que afecten l'habitabilitat, el capital assegurat ascendirà al 30% del cost final.
• Respecte al capital assegurat en el contracte d'assegurança per defectes d'acabat, aquest serà del 5% de l'import final de l'execució material de l'obra.

Relacions d'aquest contingut