Viure de lloguer: Drets i obligacions de l'inquilí

  Los inconvenientes para comprar una vivienda en España crecen al mismo ritmo que su precio. El coste de los pisos en venta es excesivo para la mayor parte de la población, obligada a dedicar de media el 66% de su sueldo en pagar esa casa, obtenida a través de una hipoteca. Por esta razón, el alquiler de la vivienda se ha convertido en la más firme alternativa para una parte de los españoles. Estudiantes, parejas y jóvenes que desean independizarse son los más interesados en que se amplíe esta alternativa, poco desarrollado y con perspectivas de convertirse en un potente mercado. Sin embargo, en la actualidad, la práctica de arrendamiento, tan extendida en Europa desde hace años y tan habitual en países como Alemania y Francia, ocupa todavía un claro puesto de desventaja respecto a la opción de compra de viviendas en nuestro país.

Mejor por escrito

Las personas interesadas en alquilar un inmueble urbano deben tener en cuenta que en España rige la libertad de forma. Esto significa que pueden optar por firmar un documento escrito en el que consten los deseos de ambas partes, como se hace en la inmensa mayoría de los contratos o bien llevar a cabo otro tipo de acuerdos, por ejemplo el oral. En este caso, el arrendatario puede optar en cualquier momento por solicitar un documento por escrito. De todos modos, siempre es preferible que todo conste por escrito, pues así será más fácil probar los incumplimientos de alguna de las dos partes del contrato.

Drets de l'inquilí

Temps màxim de lloguer

L'inquilí pot disfrutar d'aquest habitatge durant cinc anys sempre que no pacti un altre termini amb el propietari. Mentre que el propietari està obligat a prorrogar el contracte any a any fins a complir els cinc, l'inquilí pot rescindir el contracte al final de cada any. Ara bé, està obligat a comunicar-ho a l'amo de l'immoble amb un mínim de trenta dies.

• Si es compleixen els cinc anys i cap de les parts comunica a l'altra la rescissió del contracte, aquest continua vigent de manera automàtica per períodes anuals fins que es compleixin tres anys més. En aquest cas, l'inquilí tindria dret a abandonar l'habitatge al final de cada any d'arrendament.

Obres

L'amo de l'habitatge ha de comunicar a l'inquilí la naturalesa de les reformes que vol realitzar, així com la seva durada i cost. La llei explica que hi ha dos tipus d'obres:

• Obres de millora: L'inquilí està obligat a suportar-les quan la seva execució no puga ajornar-se fins a la conclusió del contracte (com ara reparacions de canonades, de degoters...). L'arrendatari tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l'habitatge de què es veja privat per la seva causa, així com a la indemnització de les despeses que les obres li obliguen a efectuar.
• Obres de conservació: L'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per a conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat, excepte quan el deteriorament sigui imputable a l'inquilí.

Absència del titular

Es poden donar els següents casos:

• Si l'arrendatari abandona l'habitatge: El cònjuge podria continuar vivint-hi, igual que la seva parella de fet, amb independència de la seva orientació sexual, però en aquest cas s'exigeix una convivència mínima de dos anys.
• En cas de mort de l'arrendatari: Podran subrogar-se o seguir en el contracte les persones que hagin viscut amb l'inquilí titular, durant almenys els dos anys anteriors.
• Si hi visqués sol: En aquest cas l'arrendament quedarà extingit. És recomanable que quan dos amics visquin junts, el contracte estigui a nom dels dos.

El propietari necessita l'habitatge

• Si el propietari necessita l'habitatge per a ocupar-lo durant els cinc primers anys de contracte i no ho fa constar en aquest, no tindrà dret a rescindir-lo. Però si aquesta opció figura en el contracte i hi recorre, haurà d'ocupar l'habitatge abans de tres mesos des del desallotjament de l'inquilí. En cas contrari, l'inquilí podrà tornar a l'habitatge per uns altres cinc anys i serà indemnitzat amb les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués ocasionat. O, si ho prefereix, serà indemnizat amb l'import total de la renda dels anys que li quedessin fins a la fi del contracte.
• Si el propietari de l'habitatge justifica que ell o els seus descendents el necessiten passats els primers cinc anys, ha d'avisar l'inquilí amb tres mesos d'antelació i ocupar l'habitatge abans de sis mesos.
• Si el propietari decideix vendre la casa llogada, l'inquilí tindrà el dret d'adquisició preferent, a preus de mercat.

Obligacions

Contractes

• En aquest es pacta la indemnització -generalment una mensualitat- que l'inquilí ha de pagar si decideix abandonar la casa abans del termini convingut. Si no hi ha acord, la indemnització es discutirà davant d'un tribunal. Estes indemnitzacions es refereixen només al desistiment del contracte en arrendaments de durada pactada superior a cinc anys.
• Quan es firma el contracte, l'inquilí està obligat a donar una fiança en metàl·lic. El seu import serà el cost d'un mes de lloguer.

Preu del lloguer

Durant els cinc primers anys el preu del lloguer només s'actualitzarà anualment i en la mateixa data en què es compleixi l'any de vigència del contracte. S'utilitzarà l'IPC en els dotze mesos anteriors a la data contractual.

• El lloguer es podrà augmentar per la realització d'obres de millora, però només quan s'iniciïn una vegada transcorreguts els cinc anys de contracte.
• Despeses: El consum d'electricitat, aigua, gas i telèfon correran, llevat que es pacti el contrari, a càrrec de l'inquilí. Quant al rebut de la comunitat de veïns, totes dues parts podran acordar qui el paga. L'habitual és que l'amo de l'habitatge assumeixi aquesta despesa, però segons la llei pot exigir a l'inquilí que el pagui. Convé que s'estipuli per escrit qui ha de pagar cada concepte.
• Obres: L'arrendatari no pot emprendre reparacions que modifiquin l'habitatge o que disminueixin la seva estabilitat o seguretat sense el consentiment del propietari.
• IBI: L'amo podrà exigir a l'inquilí el pagament de l'Impost de Béns Immobles (IBI), l'import de les obres de reparació necessàries i les despeses de serveis i subministraments.

Relacions d'aquest contingut